Wer ein Haus kauft, denkt zuerst an den Kaufpreis. Doch die Notarkosten beim Hauskauf sind ein Posten, der schnell unterschätzt wird und das Budget spürbar belasten kann. In Deutschland ist der Notar gesetzlich vorgeschrieben: Ohne seine Beurkundung ist kein Immobilienkauf rechtswirksam. Die Notarkosten umfassen dabei nicht nur das Honorar des Notars selbst, sondern auch Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sowie verschiedene Auslagen. Wer diese Kosten frühzeitig kennt und einplant, vermeidet unangenehme Überraschungen beim Abschluss. Dieser Überblick zeigt, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, wie sie berechnet werden und was Käufer in verschiedenen Bundesländern erwarten können.
Was die Notarkosten beim Hauskauf wirklich ausmachen
Die Notarkosten beim Hauskauf liegen in Deutschland typischerweise zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 Euro bedeutet das Notarkosten von 4.000 bis 8.000 Euro. Diese Spanne erklärt sich durch die Zusammensetzung der Kosten: Das Honorar des Notars selbst macht nur einen Teil aus. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren, die für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie für eventuelle Grundschuldbestellungen anfallen.
Gesetzlich geregelt sind die Notargebühren durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit 2013 in Kraft ist. Dieses Gesetz legt fest, dass Notare keine freien Preise verlangen dürfen — die Gebühren sind streng an den Kaufpreis geknüpft und nach einer Tabelle gestaffelt. Ein Notar in München darf also nicht mehr verlangen als ein Notar in Magdeburg, wenn der Kaufpreis identisch ist. Was variiert, sind bestimmte Auslagen und regionale Besonderheiten bei der Abwicklung.
Für sehr günstige Objekte gilt: Die Mindestgebühr beträgt 500 Euro. Auch wenn der Kaufpreis niedrig ist, unterschreiten die Notarkosten diesen Betrag nicht. Käufer sollten außerdem beachten, dass der Notar in der Regel vom Käufer bezahlt wird — so ist es in Deutschland üblich, auch wenn das Gesetz keine zwingende Regelung darüber trifft, wer die Kosten trägt.
Die Bundesnotarkammer stellt auf ihrer Website unter bnotk.de einen Gebührenrechner zur Verfügung, mit dem sich die voraussichtlichen Notarkosten für einen konkreten Kaufpreis vorab berechnen lassen. Das ist ein praktisches Werkzeug, das Käufer vor Vertragsunterzeichnung nutzen sollten, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
So wird die Gebühr konkret berechnet
Die Berechnung der Notargebühren folgt einem klaren Schema. Grundlage ist immer der beurkundete Kaufpreis. Aus diesem ergibt sich nach der Tabelle des GNotKG ein sogenannter Gebührensatz. Für die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags fällt in der Regel eine 2,0-fache Gebühr an. Für die Auflassungsvormerkung — also die vorläufige Sicherung des Eigentumsanspruchs im Grundbuch — wird eine 0,5-fache Gebühr berechnet.
Wird eine Grundschuld bestellt, weil der Käufer einen Kredit aufnimmt, kommen weitere Gebühren hinzu: für die Beurkundung der Grundschuldbestellung (1,0-fache Gebühr) und für die Eintragung ins Grundbuch (0,5-fache Gebühr). Alle diese Positionen addieren sich zum Gesamtbetrag. Außerdem stellt der Notar Auslagen in Rechnung — Porto, Kopierkosten, Telekommunikation — die pauschal oder einzeln abgerechnet werden.
Ein konkretes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ergibt sich nach der GNotKG-Tabelle ein Basisgebührenwert von etwa 630 Euro. Die 2,0-fache Gebühr für die Beurkundung beträgt dann 1.260 Euro. Zuzüglich Grundbuchgebühren, Auslagen und Mehrwertsteuer landet man schnell bei 2.500 bis 3.500 Euro Gesamtkosten — also rund 1,0 % bis 1,2 % des Kaufpreises. Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil leicht, da die Tabellenwerte nicht linear ansteigen.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird oft fälschlicherweise zu den Notarkosten gezählt. Sie ist aber eine separate Steuer, die an das jeweilige Bundesland abgeführt wird, und kann je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen. Sie fließt nicht an den Notar.
Regionale Unterschiede im Überblick
Obwohl die Notargebühren selbst bundesweit einheitlich nach GNotKG berechnet werden, gibt es bei den Gesamterwerbsnebenkosten erhebliche regionale Unterschiede — vor allem durch die Grunderwerbsteuer. Die folgende Tabelle zeigt, wie stark die Belastung je nach Bundesland variieren kann, wenn man Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer zusammenrechnet.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notarkosten (ca.) | Grundbuchgebühren (ca.) | Gesamte Nebenkosten (ca.) |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,0–1,5 % | 0,3–0,5 % | 4,8–5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 1,0–1,5 % | 0,3–0,5 % | 6,3–7,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1,0–1,5 % | 0,3–0,5 % | 7,8–8,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 1,0–1,5 % | 0,3–0,5 % | 7,8–8,5 % |
| Sachsen | 5,5 % | 1,0–1,5 % | 0,3–0,5 % | 6,8–7,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | 1,0–1,5 % | 0,3–0,5 % | 6,8–7,5 % |
Die Tabelle zeigt deutlich: Bayern bietet mit 3,5 % Grunderwerbsteuer die niedrigste Gesamtbelastung, während Nordrhein-Westfalen und Brandenburg mit 6,5 % an der Spitze liegen. Für Käufer, die noch keinen konkreten Standort festgelegt haben, kann diese Differenz bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro einen Unterschied von mehreren tausend Euro bedeuten.
Auswirkungen auf die Gesamtfinanzierung
Die Notarkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren die Nebenkosten beim Hauskauf grundsätzlich nicht — oder nur in Ausnahmefällen mit deutlich schlechteren Konditionen. Das bedeutet: Wer ein Haus für 350.000 Euro kauft, braucht neben dem Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis selbst noch einmal 6 % bis 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten, also 21.000 bis 35.000 Euro zusätzlich.
Diese Summe setzt sich aus Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls einer Maklerprovision zusammen. Seit der Reform von 2020 gilt in Deutschland, dass bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Das entlastet Käufer zumindest teilweise.
Für die Finanzierungsplanung empfiehlt der Immobilienverband Deutschland (IVD), die gesamten Erwerbsnebenkosten realistisch zu kalkulieren und nicht zu unterschätzen. Wer diese Kosten aus dem Kreditrahmen finanzieren muss, zahlt über die gesamte Laufzeit deutlich mehr — durch Zinsen auf einen höheren Darlehensbetrag. Eine solide Eigenkapitalbasis von mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten gilt als Richtwert für eine gesunde Finanzierung.
Der Zeitplan spielt ebenfalls eine Rolle. Vom ersten Notartermin bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen durchschnittlich vier bis sechs Wochen. In dieser Phase ist das Eigenkapital für die Nebenkosten bereits gebunden. Käufer sollten diese Liquidität also rechtzeitig bereitstellen und nicht auf Rückflüsse aus anderen Quellen warten.
Den Notartermin richtig vorbereiten
Der Notar wird in Deutschland vom Käufer ausgewählt — das ist ein häufig übersehenes Recht. Verkäufer können einen bestimmten Notar vorschlagen, aber die endgültige Wahl liegt beim Käufer. Da die Gebühren gesetzlich einheitlich sind, ist der persönliche Eindruck und die Erreichbarkeit des Notars ein sinnvolles Auswahlkriterium.
Vor dem Beurkundungstermin sollten Käufer den Kaufvertragsentwurf sorgfältig prüfen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, diesen Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin zuzusenden. Diese Frist sollte genutzt werden, um offene Fragen zu klären — etwa zur Übergabe, zu Mängeln oder zu übernommenen Lasten im Grundbuch. Wer den Entwurf erst beim Termin liest, riskiert, unter Zeitdruck zu unterschreiben.
Beim Termin selbst liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt unklare Passagen. Das dauert in der Regel ein bis zwei Stunden. Beide Parteien müssen persönlich anwesend sein oder sich durch eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten lassen. Nach der Unterzeichnung kümmert sich der Notar um alle weiteren Schritte: die Anforderung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und schließlich die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Ein letzter praktischer Hinweis: Notarkosten sind steuerlich in der Regel nicht absetzbar, wenn es sich um den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie handelt. Bei vermieteten Objekten hingegen können die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Das lohnt sich bei einem Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro durchaus, auch wenn der Effekt sich über viele Jahre verteilt.
